To Safer or not to Safer ... dat is de vraag

In België en Nederland gaan heel wat verhalen de ronde over de gevreesde Safer. Wie in Frankrijk een landbouwbedrijf wil kopen, kan er niet omheen, zo lijkt het wel. Maar wat is er precies van aan, van al die wilde verhalen en geruchten over deze veronderstelde boeman?

1 De rol van de Safer

Het is niet onze bedoeling om de hele geschiedenis en politieke achtergrond van de Safer hier op te hoesten. Dat zou ons te ver leiden. Kort dus. De Safer is ontstaan in de jaren ’60 en houdt juridisch zowat het midden tussen een openbaar instituut en een privébedrijf. Opgericht met als doel de grote bedrijven tegen te houden, zodat die de kleintjes niet verslonden, hebben ze aan die rol vooral een aantal geduchte wapens overgehouden.

Het bekendste middel uit het arsenaal van de Safer is ongetwijfeld het voorkooprecht. De Safer wordt door de notaris op de hoogte gesteld van elke verkoop van grond en heeft twee maanden de tijd om op de verkoop voorkooprecht uit te oefenen. In bepaalde gevallen kan dit zelfs met herziening van de prijs, als die te hoog wordt geacht.

Daarnaast is de Safer ook aanwezig in de commissie die de vestigingsvergunning toekent en kan zij ook daar invloed uitoefenen op de beslissingen die er worden genomen aangaande het toekennen van de vergunning aan de koper in kwestie. Dat alles kan indrukwekkend lijken voor een agrarisch ondernemer uit de Lage Landen, maar mits de juiste strategie, is de Safer maar zelden een struikelblok in de overname van een boerderij. Het bewijs daarvan is dat ook in Frankrijk grote en economisch sterke structuren ontstaan zijn, ondanks alle zgn. inmenging.

2. In de praktijk

To Safer or not to Safer, dat is dus zo een beetje de vraag die menig koper in Frankrijk zich stelt. Of hij nu Fransman is of buitenlander. De overname van een landbouwbedrijf is een ingewikkelde aangelegenheid en dat wordt er met de jaren niet beter op. De vraag of men nu al dan niet met de Safer in zee moet gaan en rekening houden, kent dan ook geen eenduidig antwoord. Het is een keuze die geval per geval moet bestudeerd worden, om het dossier de beste slaagkans te geven. Immers, wanneer men zijn zinnen gezet heeft op een bedrijf, is het maar al te pijnlijk als het alsnog aan iemand anders verkocht wordt. Zoveel mogelijk zekerheid inbouwen is dan ook een must.

Daarom is advies op maat en met grondige kennis van zaken onontbeerlijk. Niet alleen heeft elk dossier zijn karakteristieken, het is ook zo dat elk departement een eigen invulling heeft van het nationale beleid inzake landbouw. Een goede analyse van de risico’s en de sterktes van elke overname tegen het licht van de juridische en fiscale gevolgen van elke mogelijke strategie, is dan ook de basis van een geslaagde overname. Kortom, het kan soms een goede keuze zijn om de Safer in een dossier te betrekken, maar soms ook weer niet.

3. Wat brengt de toekomst?

Er ligt momenteel een wetsontwerp op tafel waarbij de overheid de inzage en controle wil opdrijven. De vorige jaren ontsnapten redelijk wat bedrijven aan deze controles en werden bepaalde structuren te groot naar de zin van de overheid. De ‘Loi d’Avenir Agricole’ wil bepaalde versoepelingen terugschroeven en de diversificatie van de productie aanmoedigen.

Het spreekt voor zich dat we die evolutie van dichtbij volgen en hierop zullen terugkomen in onze blog.

Investeren in landbouw

In tijden van financiële onzekerheid is de zoektocht naar een veilige belegging meer dan ooit actueel. Niet alleen is het diversifiëren van een portefeuille belangrijk, ook het beheersen van de risico’s door een tastbare waarde te koppelen aan het geïnvesteerde kapitaal is een must. De landbouwwereld is in dat opzicht een interessante aanvulling of alternatief voor een belegging. En dan hebben we het niet over de vluchtige speculatie op grondstoffen waarvan de ethische kant van het verhaal heel wat vragen oproept. Nee, een goede landbouwinvestering is een duurzame belegging die een behoud van kapitaal garandeert, een degelijke rente opbrengt en meerwaarde creëert voor de directe omgeving.

Kopen en verpachten

Het investeren in landbouw kan op verschillende manieren. De meeste eenvoudige manier is het aankopen van een agrarische opbrengsteigendom. In de praktijk gaat het meestal om het aankopen van al dan niet verhuurde landbouwgronden. In dit soort belegging is het kapitaal goed beveiligd, de kans is quasi onbestaande dat de waarde van landbouwgrond de komende jaren daalt. De kans is dus groot dat naast de rente, het kapitaal ook aangroeit (1,9% gemiddeld in Frankrijk in 2010). Het is wel aanbevolen zich goed te informeren over de streek waarin men aankoopt. Bepaalde gebieden zitten stilaan aan een plafondwaarde en zullen de komende jaren wellicht vertragen in groei. Andere streken hebben een zekere achterstand en bijgevolg een goed groeipotentieel qua grondprijzen.

De manier waarop men vervolgens verpacht kan verschillen naargelang het type gronden en de lokale landbouwpraktijken. Bij reeds verhuurde gronden is het belangrijk om het bestaande pachtcontract goed te ontcijferen. Bij vrije gronden zijn meerdere pachtperiodes (van 1 jaar tot 24 jaar) en –methodes mogelijk. Een gespecialiseerde landbouwmakelaar als Terres de France kan u daarbij op weg zetten en zo nodig doorverwijzen naar de juiste jurist en /of fiscalist ter plaatse. Bij het kopen van gronden (verhuurd of niet) is het ook belangrijk om te weten wie de eigenaar is van de DPU’s (toeslagrechten), want dit kan gevolgen hebben op het moment dat het pachtcontract met uw pachter afloopt.

Behalve voor gespecialiseerde teelten, is het gebruikelijk dat de pachtopbrengsten schommelen rond de 3% bruto. Meestal zijn de pachtprijzen prefectoraal geplafonneerd. De eigendomsbelasting (impôt foncier) kan echter deels door de pachter betaald worden. Het aan te kopen areaal landbouwgrond kan variëren van enkele hectaren tot honderden hectaren. Ook gebouwen kunnen aangekocht en verpacht worden. In elk geval is het belangrijk om de kredietwaardigheid van uw pachter te kennen. Ook hier kunnen wij u doorverwijzen naar de geschikte personen die u hierin onafhankelijk advies kunnen verschaffen.

Vennoot of werkgever

Het instappen in een bedrijf of vennoot worden met een al dan niet reeds actieve landbouwer is een investering die een stap verder gaat en een zeker engagement vergt. Het aankopen van aandelen van aandelen van een agrarische rechtspersoon vraagt een goede juridische en fiscale voorbereiding. Het meest gangbare scenario is een vennoot die niet deelneemt aan de activiteiten van het bedrijf maar toch zeggenschap heeft in de belangrijke beslissingen van het bedrijf (fiscale keuzes, investeringen, enz). Het rendement (return on investment) in dit soort investering bestaat uit de dividenden van het bedrijf die jaarlijks kunnen uitgekeerd worden. Het investeringskapitaal zit in het bedrijf en kan, mits een goed beleid en de juiste keuzes, ook flink groeien door de jaren heen. Het spreekt vanzelf dat een goed draaiend landbouwbedrijf een hogere interest biedt op het geïnvesteerde kapitaal dan het louter verpachten van gronden.

Een alternatief is om een rechtspersoon op te starten waarbij een werknemer wordt in dienst genomen. Ook hier is de bedrijfswinst het rendement, maar deze vorm van investeren vraagt een verregaande inmenging van de investeerder en/of een groot vertrouwen in de tewerkgestelde perso(o)n(en). Doorgaans ligt het risico in dit laatste scenario het hoogste maar anderzijds is een goede opvolging een goede manier om het risico grotendeels in te dijken. De ROI op dit soort investering kan uiteraard nog hoger liggen.

Besluit

Er zijn verschillende manieren om een landbouwinvestering toe te voegen aan uw beleggingsportefeuille. De verhouding risico/opbrengst is een af te wegen factor die persoonsgebonden is en zoals in alle beleggingen biedt het nemen van grotere risico’s meer kans op hogere rentes.